近日，城镇老旧小区自主更新引发持续热议。浙工新村作为浙江首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区，走出了“居民主体、拆改结合、资金平衡”的新路径，改变了过去完全由政府推动的局面，实现居民居住环境改善、房屋价值提升、政府城市风貌品质提升多方共赢。

 

2024年4月1日，省建设厅、省发改委、省自然资源厅联合印发《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，在全省范围推进老旧小区改造自主更新试点工作。

 

 

 

一、自主更新面临的主要困境

《指导意见》发布后，宁波市多个老旧小区居民在业主群内发起号召，呼吁大家提出自主更新申请，虽引发了大家的热议，但却没有进一步的落地推动。浙工新村自主更新项目，自2015年初提出重建计划，过程中也经历了多次提议和搁置，到最终项目落地历经了将近10年。

 

 

 

在调研实践中，众多小区居民及政府职能部门相关人员普遍表示，自主更新推动实施难，其主要原因总结为以下三点：

1、居民主体多，意见统一难

老旧小区自主更新涉及全体小区业主，根据浙工新村及江山永安里自主更新经验，拆除重建更新需要100%业主同意才能启动。然而实际推进过程中，居民的意见很难统一，不同业主有不同的诉求，有些想要更新，有些可能不想更新，有些愿意多出点钱多得房，有些则可能不想出钱。广泛征求业主意见并推动全体居民达成共识的过程，往往需要耗费大量的时间与精力，影响了更新推进落地。

2、面广流程杂，专业能力受限

老旧小区自主更新包括前期征询-更新方案编制-报批报审-施工建设-竣工验收等多个环节，涉及资金测算、融资、方案设计、指标衔接、规划调整、报批报建、建设管理等多个领域，需要投资、财务、规划、设计、工程等多跨专业知识。自主更新实施主体（业主自主更新委员会或授权业主委员会）往往因为缺乏相关专业能力，在推动更新实施过程中，难以制定专业、合理、可行的更新方案，导致项目推进难。

3、多方利益博弈，统筹平衡难

小区居民、政府等多方利益的平衡，是老旧小区自主更新能够实施的根本。浙工新村自主更新，通过政策支持拆除重建增加了建筑面积、增配了公共服务设施，更新总改造费用5.3亿，业主自筹4.7亿，不足部分由政府旧房改造、加装电梯等各种政府专项资金来补齐，同时政府为居民提供临时租房补贴（按照63元/平方米的标准发放，每户每月不低于3000元），最终促成了更新方案的落地。但实际实施时，居民想要尽量提高容积率、多获得补助少出钱，而政府要对规划管控、建设标准管控，财政紧缺下也无法提供过多的资金补助，统筹多方利益平衡十分困难。

 

 

 

二、投资决策综合性咨询的内涵

1、投资决策综合性咨询的由来

2019年3月，国家发展改革委、住房和城乡建设部联合印发《关于推进全过程工程咨询服务发展的指导意见》（发改投资规〔2019〕515号），考虑到项目周期规律和建设程序的客观要求，将“全过程工程咨询”分为“投资决策综合性咨询”和“工程建设全过程咨询”，分别对应项目决策和建设实施两个阶段，并指出投资决策环节在项目建设程序中具有统领作用，投资决策综合性咨询对项目顺利实施、有效控制和高效利用投资至关重要。

2、投资决策综合性咨询的内涵与特点

投资决策综合性咨询，是指对建设项目投资决策阶段提供包含涉及组织、管理、经济和技术等各方面的局部或整体解决方案的智力服务活动，以协调项目所有相关方的组织管理任务、保障项目有序推进实施为目标。

投资决策综合性咨询不同于一般的投资论证、规划方案设计、融资方案、可研编制、稳评评估等单项专业咨询，其重点是领域间的关系考量和平衡，是一种综合性、跨阶段、一体化的咨询模式。

同时，投资决策综合性咨询也显著区别于传统的工程建设全过程咨询。后者常包括“招标代理、勘察、设计、监理、造价、项目管理等”环节，其业务本身更加标准化、规范化、流程化，目前在工程实践中已形成一套相对成熟的操作流程和体系。而投资决策综合性咨询的“变化”多于“定式”，业务类型和边界条件多样，“临机决断”事务较多，弹性空间较大，因此需要知识多元且融会贯通。

 

 

 

3、投资决策综合性咨询的应用

2020年，浙江省在推进未来社区试点的顶层设计中，提出“1+N+X”的全过程咨询体系（《浙江省未来社区试点建设全过程工程咨询服务指南》），其中“1”为综合性咨询、“N”为前期专项咨询、“X”为工程建设专项咨询。

 

 

 

在未来社区实践过程中，通常划分为“1+N”投资决策综合性咨询及“X”工程建设全过程咨询两部分。其中“1+N”投资决策综合性咨询以未来社区项目实施方案为核心成果，需完成前期居民意向征集调研、规划设计方案研究、资金平衡测算、运营管理评估等多项综合性内容，推动社区居民与政府达成对项目实施方案的一致意见，并以实施方案指导项目的建设、验收及运营。

目前，浙江省全域未来社区建设共创建了七个批次、1263个项目，宁波市也创建了185个未来社区项目，投资决策综合性咨询在推动未来社区试点推广过程中发挥了显著的作用。

三、投资决策综合性咨询如何破解自主更新难题

在推进城镇老旧小区自主更新试点工作中，建议借鉴未来社区试点应用投资决策综合性咨询模式，以破解前文提到的自主更新推动实施难题。

1、协助自主更新主体形成共识

投资决策综合性咨询作为一种工程建设咨询组织形式，可以协助自主更新实施主体，建立标准化的自主更新改造流程，并由自主更新实施主体授权投资决策综合性咨询单位全权负责完成改造程序，包括居民意见征集、确权确户、试点申报、政策研究与跟进、实施方案编制、政府相关部门对接等前期工作，推动居民达成意见共识，缩短自主改造的周期，降低前期介入成本，快速推动自主更新的进程。

2、提供综合专业服务促进决策科学化

投资决策综合性咨询可为自主更新实施主体提供跨专业的综合性服务。在前期决策阶段，进行投资研究、规划调整研究、方案设计优化比选、资金平衡测算等，制定专业、合理、可行的实施方案，提高项目实施决策科学性；在项目准备实施阶段，进行方案报审、报批，并协调指导项目建设按照既定方案落地实施，通过串联各专业、各流程，保障推动项目实施。

3、统筹协调实现多方利益平衡

投资决策综合性咨询单位作为第三方专业机构，是居民和政府等多方利益协调的中介。投资决策综合性咨询在制定更新方案时，既要对接统小区业主，统计居民的意愿和诉求，也要对接政府各相关职能部门，如规划、建设、综合执法、财政、人防、市政等，明确管理标准和要求，同时争取相关政策支持，统筹考虑政府和居民的利益，推动多方利益平衡促进项目实施。

四、以投资决策综合性咨询为引擎 加速推动城市更新

随着城市发展迈入存量时代，城市更新将是未来城市规划建设的新常态。宁波市在2021年入选国家住建部城市更新首批试点城市，在2年试点期间取得了显著的工作成效，但在后试点阶段，如何有效推动城市更新项目决策实施显得愈加重要。

老旧小区自主更新是城市更新的一个重要方向和创新模式，对于广义的城市更新，还包括城中村改造、老旧厂房更新、低效楼宇更新及区域综合性更新等内容。投资决策综合性咨询可作为城市更新工作推动的加速器，通过建立投融资、规划、策划、设计、实施、运营等一体化服务，对城市更新项目的各个过程环节进行有效控制，以实现城市更新项目投资决策的科学化、实施的标准化、运营的持续化。

 

目前，城市更新投资决策综合性咨询作为一种新兴的业务模式，虽然在国内一些城市有先行案例，但在宁波市场还未有先行案例，建议学习、借鉴其他省市的经验做法，在城市更新体制机制上积极探索、大胆创新，抓住宁波市城市更新、全域国土空间综合整治、低效用地再开发等试点机遇，在城市更新等工作中试点推广投资决策综合性咨询模式，促进城市更新项目有序实施。